听萌哥讲故事,轻松学会计 第一季归来 第一集海
来源:未知 作者:zhicheng
每集导言
《经济法故事会》
——听萌哥讲故事,让萌哥陪着你
用故事串起经济法,用故事引出主要考点,用故事看尽世间百态,用故事来吐槽。
所有故事和人名纯属虚构,如有雷同,实属巧合。请各位看官不要随便套用和联想。
版权所有,侵权凤姐会很生气的,后果很严重。同之,如果我们有侵犯您和他人的知识产权,请您及时告知,我们会及时改正。
 
 

第一季 归来

【第一集】海归

【关键词】风险承担、借款合同、租赁合同、买卖合同、违约责任

故事准备要开始了,Are you ready?
话说,时光荏苒,岁月如梭,时间已经到了2020年,凤姐作为一个海归(刚从海南归来,实际上是从美国归来),意气风发,准备干一番大事业。
想来想去,是准备落户北京呢还是上海呢?经过一番权衡,凤姐选择了上海。原因在于:一是凤姐曾经在上海的世界五百强任职,对这个城市毫无陌生;二是北京空气不好,不利于自己柔嫩细腻的皮肤;三是交通拥堵,自己的时间相当宝贵,分秒必争啊;四是上海刚刚成立了自贸区,凤姐认为这是中国为了欢迎她而特意送上的礼物。

更重要的是:
“浪奔 浪流 万里涛涛江水永不休,
淘尽了 世间事 混作滔滔一片潮流,
是喜 是愁 浪里分不清欢笑悲忧,
成功 失败 浪里看不出有未有。”
这是在凤姐一直都憧憬有所作为的“上海滩”。
凤姐还是很传统的,想着既然要在上海落户,就要先在上海买个房子,考虑到自己现在高贵的身份,期望不要太高调,就先市郊买一个精装修的两房就可以。

于是开始看房………。
期间,被无良的房地产商骗了N次。让凤姐刻骨铭心的有这么几次:
有一家房产广告上写着:“著名德国设计师设计,哥特式风格,紧邻中央商务区和中心政务区,繁华闹市,只要9888元。”凤姐大喜,赶紧打车过去,一看原来是“楼顶是尖的(叫哥特式风格)、边上有家银行和居委会(叫紧邻中央商务区和中心政务区)、边上有家小超市(美其名曰繁华闹市)”。
还有一次,凤姐在2路公交车上,突然看见一个大广告牌上写着“回归自然,享受田园风光;便利生活触手可及;浓厚人文学术氛围;拥抱健康,安享惬意;12880元,还在等什么?”。结果去了一看“是郊区乡镇(回归自然,享受田园风光紧),边上有家小卖店(叫便利生活触手可及),边上有家学校(称为浓厚人文学术氛围),边上有家诊所(叫拥抱健康,安享惬意)。”坑爹啊。
期间,凤姐更是感叹,太贵了,中国的房子贵的不得了。相关部门不是一直在调控吗,并且说调控的效果多么多么好,怎么还是贵的要人命啊。想当年,我在美国的时候,前有花园,后有泳池,从自己的别墅四楼可以直接180度螺旋(难度系数5.3)跳进泳池游泳,不要太开心呐。

二年后。
2022年7月10日,凤姐和秦桧签订了买卖合同,以500万的价格购买了一套两居室的精装修住房。当日,凤姐支付了40万定金。秦桧将房屋交付给凤姐。
双方约定:凤姐应于8月1日前付清余款;秦桧应在收到余款后两日内办理房屋过户手续。7月15日,“菲特”袭来,上海突降特特大暴雨,该房屋被淹没,损失额达60万元。凤姐认为该损失应当由秦桧承担。没文化,真可怕,凤姐的主张显然是不成立。根据规定,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。凤姐已经拿到房子了,风险由凤姐承担。

后经协商,凤姐支付余款,秦桧将房屋过户至凤姐的名下。
2023年11月1日,凤姐将房屋出租给宋江,约定租期1年,但双方未依法办理登记备案手续。租期届满后,宋江将房屋交还凤姐,但以房屋租赁合同未登记备案因而无效为由,拒绝支付所欠剩余租金。哎,可怜啊,连宋押司这种大方的人都拖欠租金?事实上,凤姐与宋江之间的租赁合同有效。根据规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

2024年4月1日,凤姐与晁盖订立房屋买卖合同,约定价款600万元。晁盖依约于4月5日付清了全部价款,凤姐将房屋钥匙交给晁盖。但凤姐与晁盖在办理过户登记时,登记机构因电脑系统发生故障停止办公,申请未被受理。因晁盖需截取生辰纲,双方遂约定待晁盖回来之后再办理房屋过户登记手续。此时,凤姐与晁盖之间的买卖合同有效。根据规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
2024年4月10日,不知凤姐、晁盖之间已签订房屋买卖合同的高俅向凤姐表示愿以650万元的价格购买其房屋。凤姐迷恋高俅的美色,旋即同意,即刻与高俅订立了房屋买卖合同。高俅于次日付清了全部房款。双方于4月15日办理完毕过户登记手续。此时,高俅取得了房屋所有权。根据规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记后发生效力。
4月20目,晁盖大胜归来,要求凤姐尽快办理房屋过户手续。凤姐告知晁盖已将房屋卖给他人,愿意退还晁盖600万元并要求解除合同。晁盖大怒当即拒绝,扬言将率梁山好汉踏平凤姐,并坚持要凤姐办理过户手续。5月10日,晁盖在确悉房屋已过户至高俅名下时,以自己与凤姐订约在先,凤姐、高俅之间的房屋买卖合同无效为由,要求凤姐、高俅退还房屋。高俅则认为,由于凤姐、晁盖未办理房屋过户手续,所以他们之间的房屋买卖合同尚未发生效力。看来,晁天王尽管穿越了,但是还没穿越彻底啊,不懂我今朝的法律啊。根据规定,在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形中,如果合同均不具有合同法第52条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权,可以请求追究出卖人的违约责任。在本题中,由于高俅已经依法取得该房屋的所有权,晁盖不能请求凤姐返还房屋,但有权要求凤姐承担违约责任。

【考点链接1】买卖合同的风险承担
(1)标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。据此,标的物的所有权转移与风险的承担可能并不一致,所有权转移与否不是确定风险转移的标准。(2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。【提示】谁违约谁负责。(3)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,除当事人另有约定的以外,毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人,买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。(4)当事人没有约定交付地点或者约定不明确,标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。(5)出卖人按照约定或者依照规定将标的物置于交付地点,买受人违反约定没有收取的,标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。(6)出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的,不影响标的物毁损、灭失风险的转移。(7)因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。(8)标的物毁损、灭失的风险由买受人承担,不影响因出卖人履行债务不符合约定,买受人要求其承担违约责任的权利。(9)债务人将标的物提存后,毁损、灭失的风险由债权人承担。
【考点链接2】房屋租赁合同
 1、房屋租赁合同存在下列情形时,合同无效:
 (1)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。(2)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。 (3)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。但当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
2、房屋租赁中承租人的优先权
 (1)出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。(2)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。(3)具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:①房屋共有人行使优先购买权的;②出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;③出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的;④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。(4)房屋租赁中同住人的权利:①承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。②承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应当支持。
【考点连接3】物权变动的原因和效力
(一)物权变动的原因
1.基于法律行为的物权变动
(1)法律行为分为债权行为和物权行为,债权行为不足以导致物权变动,物权行为直接导致物权变动。
(2)物权行为VS债权行为
  物权行为 债权行为
对行为人积极财产的影响 直接减少 不会直接减少,但消极财产(义务)增加
行为人无处分权对行为效力的影响 效力待定 直接有效
“一物二卖” 对同一物不能实施两次处分行为 在同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效
2.非基于法律行为的物权变动
(1)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
(2)因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时(而非“登记或交付”时)发生效力。
(3)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
【解释】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件,但获得权利的主体在处分该物权时,仍应当依法办理登记。未经登记,不发生物权效力。
3.基于法律行为的物权变动应当公示,非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。
(二)不动产物权变动
1、不动产的物权变动
 (1)登记生效
  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
【解释】房屋买卖、建设用地使用权和不动产的抵押必须登记,登记生效。
  (2)物权变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件
  ①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。
  ②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。
  ③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记,宅基地使用权不以登记为生效要件。
 (3)依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
 【解释】自然资源的所有权虽然可以不登记,但如果在自然资源上设定用益物权和担保物权时,仍应办理登记。
表---不动产的物权变动 
  具体情形 
登记生效  (1)房屋买卖 
(2)建设用地使用权的取得 
(3)不动产的抵押 
物权变动不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记,未经登记,不发生物权效力  (1)因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力 
(2)因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力 
(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力 
物权变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件  (1)土地承包经营权 
(2)地役权 
(3)宅基地使用权 
可以不登记  依法属于国家所有的自然资源 
(5)不动产买卖合同和登记
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
(二)动产物权的变动
1、变动规则
(1)交付生效
①动产物权的设立和转让,自“交付”时发生效力,但法律另有规定的除外。
②以动产设定质押的,质权自“交付”时设立。
2.登记对抗
①船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。
②以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人;
③企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人。
2、交付替代的方式:
(1)简易交付
简易交付又称“无形交付”,是指受让人在动产物权变动前已先行占有该动产的,让与人如设立和转让其动产物权,无需再为现实交付,让与合同生效时即发生物权变动的效力。物权转移时间:变动物权的法律行为生效时。
(2)指示交付
动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。物权转移时间:受让人取得请求第三人返还原物的权利时。
(3)占有改定
动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。物权转移时间:占有改定约定生效时。
【考点链接4】定金
1、定金合同为实践合同,自实际交付定金之日起生效。
2、定金一旦交付,定金所有权发生移转。此为货币的特点所决定。
3、交定金一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。
4、在迟延履行或者有其他违约行为时,并不能当然适用定金罚则。只有因当事人一方延迟履行或者有其他违约行为致使“合同目的不能实现”,才可以适用定金罚则,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
5、定金数额不得超过主合同标的额的20%,超过部分无效。
6、因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外的第三人的过错,致使主合同不能履行时,适用定金罚则。受定金处罚的当事人,可以依法向第三人追偿。
7、如果在同一合同中,当事人既约定违约金,又约定定金的,在一方违约时,当事人只能选择适用违约金条款或者定金条款,不能同时要求适用两个条款。
当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未支付定金,但主合同已经履行或者已经履行主要部分的,不影响主合同的成立或者生效。
【考点链接5】违约责任
一、违约责任的基本原理
1、当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任;当事人一方和第三人之间的纠纷,按照约定解决。
  【解释】由于合同关系具有相对性,违约责任也具有相对性,即违约责任只能在合同关系的当事人之间发生。
  【相关链接】因合同关系以外的第三人的过错,致使主合同不能履行时,适用定金罚则。
  2、因合同当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依据《合同法》的规定要求其承担违约责任“或者”依照其他法律要求其承担侵权责任。
二、违约形态
(一)预期违约(履行期到来之前)  
(二)届期违约(履行期到来之后)  
三、违约责任的承担方式
(一)继续履行
注意继续履行的除外情形。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(1)法律上或者事实上不能履行;
(2)债务的标的不适合于强制履行或者履行费用过高;
(3)债权人在合理期限内未要求履行。
【链接】债权人因合并、分立或者变更住所没有通知债务人,致使履行债务发生困难的,债务人可以中止履行或者将标的物提存。
(二)补救措施
履行质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。受损害方可以根据标的的性质以及损失的大小,合理选择要求对方采取修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等补救措施。
(三)赔偿损失
1.当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
2.损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
3.当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。
4.根据《买卖合同司法解释》规定,买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生也有过错,违约方主张扣减相应的损失赔偿额的,人民法院应予支持。(混合过错)
5.根据《买卖合同司法解释》规定,买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。(损益相抵)
6.经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当承担损害赔偿责任的,应按照购买商品的价款或者接受服务的费用承担双倍赔偿责任。
(四)支付违约金
1.违约金的具体数额视造成损失的大小而定。即约定的违约金低于损失的,当事人可以要求增加;约定的违约金过分高于损失的,可以要求适当减少。
2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
3.当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当继续履行债务。
4.根据《买卖合同司法解释》规定,买卖合同对付款期限作出的变更,不影响当事人关于逾期付款违约金的约定,但该违约金的起算点应当随之变更。
5. 根据《买卖合同司法解释》规定,买卖合同约定逾期付款违约金,买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的,人民法院不予支持。
6. 根据《买卖合同司法解释》规定,买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持。
【考点比较】缔约过失责任
缔约过失责任,是指合同当事人在订立合同过程中,因违背法律规定、违背诚实信用原则,致使合同未能订立,并给对方造成损失而应承担的损害赔偿责任。
《合同法》规定,当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:
(1)假借订立合同,恶意进行磋商;
(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(3)当事人泄露或者不正当地使用在订立合同过程中知悉的商业秘密;
(4)有其他违背诚实信用原则的行为。
表----缔约过失责任与违约责任的区别
  缔约过失责任 违约责任
产生时间 发生在合同成立之前 产生于合同生效之后
适用范围 适用于合同未成立、合同未生效、合同无效 适用于有效合同
赔偿范围 赔偿的是信赖利益的损失 赔偿的是可期待利益的损失
 
表---缔约过失责任与违约责任
  缔约过失责任 违约责任
发生时间 合同订立过程中,合同无效  合同生效后
要件 一方违反法律规定、违背诚实信用原则,致使合同未成立,给对方造成损失的 以违约为要件
客观表现 1、假借订立合同,恶意进行磋商
2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况
3、其他违背诚实信用原则
4、泄露或不正当使用订立合同中知晓的商业秘密给对方造成损害
注意违约责任和侵权责任的区别
因合同当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损方有权选择依据《合同法》要求其违约责任或者依据其他法律要求其承担侵权责任。
承担方式 承担损害赔偿责任 1、继续履行合同;2、补救措施
3、赔偿损失;4、支付违约金